不動産ここだけの話:業界の現状をまじめに書いていくブログ
悪徳不動産、不動産業界の現状やファイナンス・不動産金融について書いていく不動産ブログです。書評や宅建などの資格情報も。特にマイホーム(マンション・戸建・賃貸)や資産運用・不動産投資を検討されている方に見ていただけたらうれしいです。
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返済猶予(モラトリアム)制度:亀井静香氏への疑問
亀井静香郵政改革・金融相が

返済猶予(モラトリアム)制度を

構想しているようですね。


正直、今はあまり時間がないので、

このニュースの詳細を理解できていないのですが、

非常に疑問を感じます。

あくまでも今の時点での私見ですので、

その点はご了承ください。
***********************

●返済猶予(モラトリアム)制度の必要性に大いに疑問
 国民新党のマニフェストか知りませんが、
 
 選挙で支持されたのは
 
 民主党であって国民新党はそのおまけみたいなもの

 なのではないでしょうか。(いい過ぎですかね?)
 
 亀井氏は何を本当の狙いとしているのでしょうか


●金融からの視点
 金融危機のこともあり、
 
 自己資本の増強といった流れがありますよね。
 
 そうなると、簡単には貸せない、ということになりませんでしょうか。
 
 それを「貸し渋り」といっても、無理があるようにも思えます。
 
 金融を批判するのも理解できる一方、
 
 「金融がうまく資金を供給する仕組み」の方に
 
 重点が置かれる必要があるのではないでしょうか。



●モラルハザードへの懸念
 詳細を知らないのでここは想像になりますが、

 「一時的に金利0%での資金調達が可能になる」

 ということになるのでしょうか。


 そうなると、例えばSPCでもつくって、いくらでも金利0%で 

 資金調達するような行動への懸念はないのでしょうか。

 
●弱者救済の視点
 そもそも社会的に厳しい状況の方々は

 すでに「資金調達」できていないのではないでしょうか。 

 
 法改正の影響もあり、消費者金融も「貸さない」流れ

 になっていますよね。 

 弱者救済というなら「資金調達」できていない方々を

 救済していただきたい
と思います。



亀井氏の周囲のブレインってどなたかいらっしゃるのでしょうか。

不動産業界にとっても、

倒産ラッシュの前に利子補給してほしかった

と思う方々も多いと思います。

既に倒産した企業の方々からの不公平感もあると思います。

理解不足があったら申し訳ないですが、

不思議な政策提言ですね。


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レイコフショック ガイアの夜明け
レイコフの不動産ファンド

「レジデンシャル-ONE」を高木証券が

十分なリスク説明をしないまま販売したとのことです。

100万円の元本が4000円になったと。


やはりエクイティへの投資のリスクは大きいですね。

一口100万円で、退職金をつぎ込んで23口買った人も。

明らかにレイコフや高木証券のひどさを感じるものの、

投資した方も分散投資やリスクの感覚はなかったのでしょうか。

わからないものに退職金をつぎ込むことには

理解できません。

しかしレイコフがこれまでに数多く組成してきた

不動産ファンドのデフォルトの可能性は今後も続きそうですね。

また知識のない個人に売りつけていた

高木証券の責任は大きいですね。


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日本経済を襲う二つの波
「日本経済を襲う2つの波とは何か」(EJ第2439号)

リチャード・クー氏の本のタイトルにある

「2つの波」。

1つ目の波は、

1990年度から2005年ぐらいまでの間に

日本を襲った不況の波のことを指しています。

いわゆる「失われた10年」とか

「失われた15年」といわれる不況期を指しているのです。

 クー氏は、この不況の波を「バランスシート不況」と

名づけて不況に対するひとつの新しい解釈

――経済学のテキストに載っていない

経済分析をしています。

 しかし、2005年くらいから日本の景気は回復し、

これから順調に伸びようとしていた矢先に、

米国発のサブプライム問題の影響で

日本経済も深刻な打撃を受けつつあります。

先進国の中では一番影響が少ないといわれている

日本の株式が他国よりも大きく下げ、

それに加えて円高が進んでいます。

 日本にとって一番大きい問題は、

「内需が伸びていない」という点です。

設備投資にしても消費水準を見ても

内需拡大は一向に進んでいないです。



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投資銀行は今後どうなるか
「投資銀行は原点回帰へ」

ボストン コンサルティング グループ日本代表の

御立 尚資氏が日経の経済教室で

投資銀行について解説されています。

不動産業界にとっても証券化など投資銀行と深く関連するので、

個人的に興味深い点を書きます。

・投資銀行の2つの側面
  1 実体経済の支援を行なうエージェント的な側面
  2 自らの利潤追求を行なうプリンシパル


・勝ち組とされてきた投資銀行は

  第一にイノベーションを継続的に促進する

  評価・報酬システムと組織文化、

  第二に、より高い利益をもたらす領域へ

  経営資源を傾斜配分する仕組み

  を採り入れた。

  この2つが機能した結果、収益成長の中心は

  ハイリスクなプリンシパルビジネスへ移っていった。

・投資銀行の役割の大きな部分は

  実体経済の成長支援にあった。

  今後もこのニーズはなくならず、

  投資銀行の業務の存在価値はあり続ける。


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住宅ローンへの疑問
日本で平均的な年収の人が、借金をして家を買う。

住宅ローンを組むこと自体の合理性について

木村 剛氏は疑問を投げかけています。

これについては以前とりあげました。

ここでは、金融機関の住宅ローンへの姿勢について考えます。

住宅ローンは基本的に「借主の将来の収入」を見込んで審査されます。

一方で金融機関は不動産を担保にとります。

不動産の担保をとりながら、借主の属性や収入をベースにして融資する。

ここに疑問を感じてしまいます。

投資用の不動産の場合には、

基本的に投資対象の不動産からの収益を見込んで融資がなされます。

特にファンドが不動産を取得する場合、

ノンリコースローン、つまり投資対象の不動産を担保にとるのみで

他の財産に遡及しないローンです。

住宅ローンの場合、これでは借主に不利ではないでしょうか。

言い換えれば、金融機関は不動産の担保評価を

形式的にしか行なわず、半ば怠っているだけではないでしょうか。


ここには不動産業界が情報を十分に開示してこなかったことも

影響していると思います。いまだ不動産インデックスは整備されていません。

しかし、そもそも借主の属性や収入を中心とした

金融機関の評価方法に疑問を感じます。

アメリカのように住宅ローンとしてノンリコースローンを提供する

金融機関は日本にはないのでしょうか。また出てこないのでしょうか。


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不動産担保ローンとは
不動産担保ローンとは、

不動産を担保にしてお金を借りる商品です。

不動産の担保価値を評価し、それに相当する範囲内での融資となります。

取り扱いをしているのは、銀行、信販系金融機関、一部の消費者金融などです。

非常に疑問なのは「無担保ローンと比べると低金利」とされている点です。

少なくとも年率8%程度はかかります。これが低金利でしょうか。

当然、返済できない場合は不動産を失います。

不動産を担保に提供しているのに、

10%程度の金利は高すぎるのではないでしょうか。

20%程度の金利もあります。

法人の融資や住宅ローンに比べ、明らかに高利です。

不動産担保ローンはなぜこんなに高利なのでしょうか。


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ニューシティ・レジデンス破綻の影響
ニューシティ・レジデンス破綻で他のREITへの影響が

懸念されています。

レジデンス系REITは特に厳しい状況でしたが、

ニューシティ・レジデンス破綻でより厳しくなったのではないでしょうか。

レジデンス系REITでスポンサーの力が弱いREITが

かなり厳しいことが予想されます。

先週、市場急落で売買が成立していないJ-REIT8銘柄。

東京グロースリート投資法人
ジャパン・シングルレジデンス投資法人
ジョイント・リート投資法人
ラサールジャパン投資法人
FCレジデンシャル投資法人
エルシーピー投資法人
ビ・ライフ投資法人
日本ホテルファンド投資法人

この中でも特に、
東京グロースリート投資法人
ジャパン・シングルレジデンス投資法人
ジョイント・リート投資法人
FCレジデンシャル投資法人
エルシーピー投資法人
ビ・ライフ投資法人

には注目です。

今週はこれらのREITの動向には特に注目です。

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金融危機にどう対応すべきか
川口有一郎氏は次のような提言をされています。

ドイツ証券の武者氏が指摘しているように、

ABXなどによる時価評価を資産査定に使わない、

同時に会計の時価評価を混乱が収まるまで中止する、

といった緊急対策が必要。

同時に、公的資金を導入して、流動性を回復させること。

たとえば、独立行政法人の住宅金融支援機構のような組織を設置し、

「ノンリコースローン支援機構」

(民間が貸しだした不動産担保ローンを買い取って

証券化し投資家に販売する。

郵政と年金といった実質的に公的なお金の集まりが

投資家となってこれを購入する。

黒字ビルのみに融資するので

日本の国債に投資するのと同じなるように仕組むことができる)。

これにより、レバレッジを回復させる。

レバレッジが過大であったという理由により、

レバレッジをゼロにしてしまうと、

すべての企業が流動性制約によって倒れることになります。
*****************************************
非常に的確な提言ですね。

「ノンリコースローン支援機構」のような

流動性を回復できる機関ができれば

ニューシティのような突然死も防げる可能性は高そうですね。

デベロッパーと違い、REIT自体は倒産しにくいはずです。

REITの低迷は当面続くものの、

今後もデベロッパーを中心に倒産していく流れは

続くのではないでしょうか。


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東証REIT指数・株大幅下落
東証大引け・5年3カ月ぶり安値、終値9203円

東京株式市場で日経平均株価は5日続落。

前日比952円58銭(9.38%)安の9203円32銭と、

2003年6月30日以来およそ5年3月ぶりの安値水準に落ち込んだ。

米株式相場が大幅安となったことを嫌気し、全面安となった。

東証REIT指数も大幅下落

東証REIT指数は10.09%下がって861.95。

また最安値更新です。

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NYダウ1万ドルの大台を割り込む下落
NYダウ一時800ドル超す下落、9500ドル台に

一時、前週末終値比の下げ幅が800ドルを超えて、9525.32ドル。

約4年ぶりに1万ドルの大台を割り込んだ後も売り注文が止まらず、

底が見えない相場になっている。

金融危機が深刻化してきました。

今日の株式市場は大きく下落しそうですね。

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