不動産ここだけの話:業界の現状をまじめに書いていくブログ
悪徳不動産、不動産業界の現状やファイナンス・不動産金融について書いていく不動産ブログです。書評や宅建などの資格情報も。特にマイホーム(マンション・戸建・賃貸)や資産運用・不動産投資を検討されている方に見ていただけたらうれしいです。
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不動産を賢く買うコツ
脇田 雄太氏のすばらしい記事を拝見


自宅を購入した方がいいのか、

賃貸の方がいいのか。

なかなか考え方が難しいことが多いですよね。

個人の考え方にもよりますが、

脇田氏のような「不動産投資」の視点から

自宅購入を考えること
は非常にすばらしいと思います。

不動産投資も自宅購入も「不動産を買うこと」ですよね。

脇田氏の記事を少し引用させていただくと、

「物件購入時に掛かる費用は、

その物件を所有している間に必要となる

費用のごく一部にすぎない。」

「今後、リフォーム費用も必要になるだろうし、

仕事の都合で他の物件へ

引っ越さなければならなくなるかもしれない。」

「賃貸なら問題ないが、

自己所有となると想定外の費用が発生してくる

可能性もある。」

「なので、物件購入時には、

投資用はもちろんのこと、

自身の居住用であっても

収益還元法で価格を算定した方がいいと思う。」

一生に一度かもしれない大きな買い物ですから、

納得のいく形にしたいですね。


こういった考え方に近く実践的な本は

山崎氏の本がわかりやすいのではないでしょうか。

おすすめできる本です。


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おウチ買う派 VS 借りる派のアンケート結果
2,568人、「買う派」VS「借りる派」、

多くの支持を集めたのはどっちかという

アンケートがありました。


全体では両者拮抗しているものの、

現在賃貸にお住まいの方に限定した場合は、

約7割が、「買う派」に一票を投じた様子。

やはり買う派が多いですね。


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マイホーム・賃貸どっちが得か
いまだに雑誌で「マイホーム購入がお得」といった記事

を見かけます。

スポンサーが不動産業者だから仕方ないのかもしれませんが、

ローンアドバイザーやFPなどの有資格者が

中立的な立場でアドバイスしていることが多く、

非常に疑問を感じます。


「今の家賃と比べてみてください!」

などとセールスする不動産営業マンは多いですよね。

冷静に考えると、

不動産を買うこと=「不動産投資をして、 自分から自分に貸して住むこと」
不動産を借りること=「他人から借りて住むこと」

つまり、「不動産を買うか、借りるか」は

「不動産投資をするかどうか」ということになりますよね。

言い換えれば、

「ローンを組んでマイホーム購入」

=「ハイリスクなレバレッジの効いた資産運用」

といえるのではないでしょうか。

結局、比べること自体おかしいですよね。

ローンアドバイザーやFPなどの

ポジショントークには気をつけたいですね。


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大島てる:自殺や他殺などがあった物件マップ
不動産業界では “事故物件” という、

自殺や他殺、そして焼死や転倒などの

事故死などが発生した部屋の

データサイトがありました。

サイトは『大島てる 』。

住所とマンションの部屋番号、

そしてどういう死に方をしたのかまで書いてあります。

事故物件のような情報は

購入者の利益に関する重要な事項なので

業者は知っている限り告知する必要があります。

しかし実際には素知らぬ顔で告知せず、

元の家賃、元の条件で募集すること

十分あり得ます。

賛否両論ありますが、画期的なサイトです。


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効率的な家の探し方
一部引用です。

繁華街の駅前にものすごく不動産仲介業者が増えた。

そうゆうとこは大概ホストみたいな男の人が営業やってて、

接客のレベルは低い。

うっかり事務所に入るとファイルを渡されて「探しててください」なんて言われちゃったりする。

それはあなたの仕事じゃない。

断言しておくと、「とりあえずお店に入ってみる」なんてことは絶対やってはいけない。

では具体的にどうしたらいいか書いていきます。


効率的な家の探し方(賃貸)

この上のリンクはおもしろい視点で家探しのコツ

を提示しています。

参考になると思います。


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うまく賃貸物件を探す
賃貸物件は、

大家さん→管理会社→

仲介市場に流す→仲介業者が募集
     
の流れになることが多いですね。

この上流に行けばいくほど

交渉がしやすいです。

そこで不動産屋で管理・所持している物件のような

川上の物件は値下げ交渉などしやすいかと思います。


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賃貸更新料は無効、更新料撲滅への動き
京都敷金・保証金弁護団が

更新料を一気に撲滅すると

攻勢を強めているそうです。

高裁で敗訴した弁護団は

最高裁に上告しました。


もともと通常の場合、更新料を払わないと

「法定更新」というものになります。

これは、法的には「期間の定めのない賃貸借」となり

貸主はいつでも解約の申し出ができます。

もっとも貸主は正当事由がない限り

「期間の定めのない賃貸借」

でも解約はできません。

つまり、更新料を払わずに無視していても、

家賃さえちゃんと払っていれば大丈夫です。


ただし今回高裁判決は、

更新料について

「目的や性質が明確でなく、

賃料の補充などの合理的な根拠を見いだすことは困難」

とはっきり指摘。

今後の判決しだいですが、

更新料はなくなる可能性は高いですね。


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マンション購入:値引きのコツ、テクニック
以前も少し書きましたが、

マンション購入:値引きのコツ、テクニック

になりそうなものを書きます。


まずは売れ残っている物件。

完成してもまた売れていないマンションは

値引きの可能性大ですね。

また1期、2期と計画のある物件の

1期目の後半は値引率がUPしますね。


「1期完売!」というセールスをしたいですからね。

また弱点のある物件。

具体的には、

・バルコニーが西向きなど日当たりが良くない

・お墓などイメージの悪いものに近い

・集会所などのコミュニティルームの上の部屋

などいつくもあるかと思います。


値引き交渉のテクニック

1.話の展開の中で、タイミングを見計らって仕掛けます。
  
2.契約成立までに値引き交渉はまとめてしまうこと。
具体的な値引き希望金額を臆せず相手に伝える事。

3.最初は、このマンションを欲しいのだなあと思わせる態度を見せ
ない(足元を見られる)。

4.値引き金額は、値引き希望金額の倍ぐらいをぶつけましう。
交渉の上、妥協しあって希望する金額程度で落ち着くのが
普通です。

5.値引き金額を、営業マンから先に言わせない。
営業マンが提示出来る金額は僅かなものです。

6.値引き交渉は、権限のある上席の者と交渉する。

今は強気に交渉のできる時期だと思います。



ブログ「Xの部屋」でこのブログを取り上げていただきました。
大変うれしいです。ありがとうございます。

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滞納、立ち退きの現状
現状、貸主が何らかの理由で

「立ち退き」を求めてきても、

基本的には拒否できます。

家賃の長期滞納や

よほど貸主の信頼を損ねることがない限り、

借主は貸主の都合で「立ち退き」に応じる必要はありません。


「ゼロゼロ物件」で刑事告訴といった事件もありました。

(敷金礼金が不要の「ゼロゼロ物件」を契約していた方が

無断で鍵を交換され強制的に自宅を追い出された)


貸主としては

滞納者の退去には費用がかかります。

滞納者の引越し代、

転居先の敷金、礼金等も払う場合もあります。

不動産投資をされる方はこうしたリスクもあるため、

注意が必要ですね。

滞納している方への対応は難しいですね。


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賃貸住宅の敷金は不要か
更新料は無効とした京都地裁の判決(2009年7月23日)。

この判決で敷引金についても言及しています。

この契約では、入居時の保証金35万のうち

30万円を敷引金として返還しないとしていたが、

判決は、これも無効とした。

敷引金については、いくつか同様な判決が続いています。


この地裁判決が覆る可能性がないとは言えませんが、

今後同様の判決が下る可能性は大きいのではないでしょうか。

短期的には家賃の上昇につながる可能性もありますが

需給関係を考えれば上げられる物件ばかり

ではないのではないでしょうか。

敷金についても本当に必要なのでしょうか。

貸主側から少なくとも借主に敷金の金利相当分は

支払われるべきではないかといった疑問も感じます。



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