http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080403/152137/
3月26日に日本公認会計士協会が会員に宛てた通知。
「証券化商品の評価等に対する監査に当たって」と題された指針が、
金融関係者に波紋を呼んでいるのだ。
内容は、金融機関や企業が保有する証券化商品の
時価評価の厳格化を求めるもの。
関係者が注目するのは、
評価の際に「返済の確実性だけでなく、
市場で売買できるかどうかの流動性も勘案すべき」
と解釈できる文言にある。
今回の通知を厳格に適用すると、
市場で売却して換金できるかまで考慮する必要があるという。
「サブプライムとは無関係の証券化商品まで、
時価評価を下げなければならない可能性がある」
（大手証券会社担当者）。
3月26日に日本公認会計士協会が会員に宛てた通知。
「証券化商品の評価等に対する監査に当たって」と題された指針が、
金融関係者に波紋を呼んでいるのだ。
内容は、金融機関や企業が保有する証券化商品の
時価評価の厳格化を求めるもの。
関係者が注目するのは、
評価の際に「返済の確実性だけでなく、
市場で売買できるかどうかの流動性も勘案すべき」
と解釈できる文言にある。
今回の通知を厳格に適用すると、
市場で売却して換金できるかまで考慮する必要があるという。
「サブプライムとは無関係の証券化商品まで、
時価評価を下げなければならない可能性がある」
（大手証券会社担当者）。
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http://www.nikkei.co.jp/news/main
不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の市場からの
資金調達に急ブレーキがかかっている。
2007年度の投資証券の発行を伴う資金調達は
約5000億円と06年度比36％減。
ピークの05年度のほぼ半分に落ち込んだ。
米国の信用力の低いサブプライムローン
問題による世界的な信用収縮で不動産投資マネーが細り、
新規上場の見送りも相次いでいる。
米保険大手ＡＩＧ系のＲＥＩＴが上場を見送ったほか、
上場を延期した長谷工コーポレーション系の
ＲＥＩＴは解散に追い込まれた。
*******************************************************
レイコフ倒産やエスグラントのユニマットの傘下入り
のニュースもわかりますね。
ＲＥＩＴもかなり厳しいようです。
サブプライムが落ち着くまでは、投資はしにくいですね。
もっと悪いニュースが出てきそうですね。
不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の市場からの
資金調達に急ブレーキがかかっている。
2007年度の投資証券の発行を伴う資金調達は
約5000億円と06年度比36％減。
ピークの05年度のほぼ半分に落ち込んだ。
米国の信用力の低いサブプライムローン
問題による世界的な信用収縮で不動産投資マネーが細り、
新規上場の見送りも相次いでいる。
米保険大手ＡＩＧ系のＲＥＩＴが上場を見送ったほか、
上場を延期した長谷工コーポレーション系の
ＲＥＩＴは解散に追い込まれた。
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レイコフ倒産やエスグラントのユニマットの傘下入り
のニュースもわかりますね。
ＲＥＩＴもかなり厳しいようです。
サブプライムが落ち着くまでは、投資はしにくいですね。
もっと悪いニュースが出てきそうですね。
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この問題はおかしい。
購入と賃貸は反対のものでないから。
買うことは、「不動産投資をして、 自分から自分に貸して住む」
借りることは、「他人から借りて住む」
ということだ。
つまり「不動産投資をするかどうか」
ということになる。
だから、価値観の問題でもない。
一般的なローンを組んでマイホームというのは、
非常にハイリスクな資産運用だ。
営業マンの、「今の家賃で、家が買えますよ。」
なんていうセールストークに
なんとなくそうだな、と思わないようにしたい。
購入と賃貸は反対のものでないから。
買うことは、「不動産投資をして、 自分から自分に貸して住む」
借りることは、「他人から借りて住む」
ということだ。
つまり「不動産投資をするかどうか」
ということになる。
だから、価値観の問題でもない。
一般的なローンを組んでマイホームというのは、
非常にハイリスクな資産運用だ。
営業マンの、「今の家賃で、家が買えますよ。」
なんていうセールストークに
なんとなくそうだな、と思わないようにしたい。
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不動産業者は、大家さんから直接依頼されている「元付け」
と「元付け」業者から物件を顧客に紹介する「客付け」があります。
わかりにくい・・・。
ポイントは、大家さんから直接依頼されている「元付け」業者を探すことです！
なぜなら、家賃やちょっとした設備などサービスを受けやすいからです。
「客付け」では、結局「元付け」を通して交渉することになったりするので、
なかなか交渉がしにくいのです。
＜大家さんから直接依頼されている「元付け」の探し方＞
物件の看板などがあることが多いです。
営業マンに聞いてしまってもいいと思います。
物件に詳しくない業者や、カギをどこかから借りにいっている業者は「客付け」です。
少しでも有利な交渉ができるように、
「元付け」との契約がおすすめです。
と「元付け」業者から物件を顧客に紹介する「客付け」があります。
わかりにくい・・・。
ポイントは、大家さんから直接依頼されている「元付け」業者を探すことです！
なぜなら、家賃やちょっとした設備などサービスを受けやすいからです。
「客付け」では、結局「元付け」を通して交渉することになったりするので、
なかなか交渉がしにくいのです。
＜大家さんから直接依頼されている「元付け」の探し方＞
物件の看板などがあることが多いです。
営業マンに聞いてしまってもいいと思います。
物件に詳しくない業者や、カギをどこかから借りにいっている業者は「客付け」です。
少しでも有利な交渉ができるように、
「元付け」との契約がおすすめです。
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アセットアロケーションとは、
リスクを回避しつつ安定したリターンを獲得することを目的に、
各種の資産をどのような割合で投資すべきかを決定する「資産配分」を意味する。
運用する資産を、
「国内株式」・「国内債券」・「海外証券」・「不動産」・「現金等価資産」など
資産クラス別にどのような割合で分配するかというようなことである。
***********************************************
ここで不動産の購入について考えます。
マイホームを買うことは、経済的に考えると、
大きな負債（ローン）を抱え、
大きな不動産（マイホーム）に投資するということです。
リスク分散という考え方からすれば、マイホームを買うこと事体、
もう一度考えてみるといいと思います。
マイホームを持つことは当たり前なのか？
もちろん、マイホームは誰でもほしいと思いますが、
個人的には、ローンをたくさん抱えてマイホームを買うことは
当たり前だとは思えません。
リスクを回避しつつ安定したリターンを獲得することを目的に、
各種の資産をどのような割合で投資すべきかを決定する「資産配分」を意味する。
運用する資産を、
「国内株式」・「国内債券」・「海外証券」・「不動産」・「現金等価資産」など
資産クラス別にどのような割合で分配するかというようなことである。
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ここで不動産の購入について考えます。
マイホームを買うことは、経済的に考えると、
大きな負債（ローン）を抱え、
大きな不動産（マイホーム）に投資するということです。
リスク分散という考え方からすれば、マイホームを買うこと事体、
もう一度考えてみるといいと思います。
マイホームを持つことは当たり前なのか？
もちろん、マイホームは誰でもほしいと思いますが、
個人的には、ローンをたくさん抱えてマイホームを買うことは
当たり前だとは思えません。
こんにちは。 さて、４月になり、新年度と言う事で、又気持ちも新たにリノベーション事業を進めて行く所存です。皆様、応援宜しくお願い致します そうこうしている内に、第二号のリノベーション工事ががほぼ完成の段となりました。 象徴的な部分を以下画像アップします。↓↓↓ まず、玄関入りすぐの所に設置したニッチです。 お風呂は、既設の１２１６を入れ替えるのを止め、１６１６にサイズアップしました。 深いブルー...
２号リノベーション工事ほぼ完了！
リノベーションとは、大規模な改修工事を行い、
性能を向上させたり価値を高めたりすることです。
ＲＥＩＴが出てきた頃から注目されています。
オフィス需要が逼迫する中、Ａクラスの一流ビルでは需要に追いつきません。
そこで、既存のビルをリノベーションによって、バリューアップする
ことが注目されています。
写真などがあって、わかりやすいいいブログですね。
住宅財形というものがあります。
大抵、会社のメインバンクに申し込みます。
総務の方に聞いてみるといいと思います。
給料から天引きして積み立てるものが多いです。
このメリットは、年金財形貯蓄を合わせて元本550万円までなら
非課税で貯蓄できる商品
なのです。
マイホームを購入するための頭金作りに便利です。
大抵、会社のメインバンクに申し込みます。
総務の方に聞いてみるといいと思います。
給料から天引きして積み立てるものが多いです。
このメリットは、年金財形貯蓄を合わせて元本550万円までなら
非課税で貯蓄できる商品
なのです。
マイホームを購入するための頭金作りに便利です。
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ＥＴＦという金融商品があります。
最近投資信託が人気ですね。
ＥＴＦは投資信託の機能に加えて、株のような流動性をもったものです。
投資信託にくらべ、コストが安いのが特徴です。
本などによく書かれているのが、リレー投資です。
インデックス投資信託を積み立てたりしていき、
貯まったら、ＥＴＦを買うというものです。
今後、かなり商品の充実が期待されています。
コストの安い金融商品という意味で、注目しています。
最近投資信託が人気ですね。
ＥＴＦは投資信託の機能に加えて、株のような流動性をもったものです。
投資信託にくらべ、コストが安いのが特徴です。
本などによく書かれているのが、リレー投資です。
インデックス投資信託を積み立てたりしていき、
貯まったら、ＥＴＦを買うというものです。
今後、かなり商品の充実が期待されています。
コストの安い金融商品という意味で、注目しています。
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不動産業者は何を知りたいか？
ここでは、不動産業者対策を考えます。
・賃料・ローンを支払えるか？
仕事や今の住まいなどの話から、その人の年収を知ろうとします。
アバウトでも、自分が信頼できることをコッソリ、アピールすると有効です。
・本気で探しているのか？
営業マンも暇ではないので、どれだけその気があるのか知りたいのです。
ここでは、返事を早めにしたり、連絡を密にするようにして、
「探している」ことをコッソリ、アピールすると有効です。
ここでは、不動産業者対策を考えます。
・賃料・ローンを支払えるか？
仕事や今の住まいなどの話から、その人の年収を知ろうとします。
アバウトでも、自分が信頼できることをコッソリ、アピールすると有効です。
・本気で探しているのか？
営業マンも暇ではないので、どれだけその気があるのか知りたいのです。
ここでは、返事を早めにしたり、連絡を密にするようにして、
「探している」ことをコッソリ、アピールすると有効です。
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不動産証券化のマイナス面とはなんだろう。
費用がかかることだ。
ノンリコースローンのコスト、
SPC設立コスト、
信託へのコスト
などが考えられる。
基本的には、それも物件規模に比例するような費用ではない。
だから、数十億規模以上であれば、証券化のメリットがでやすい。
費用がかかることだ。
ノンリコースローンのコスト、
SPC設立コスト、
信託へのコスト
などが考えられる。
基本的には、それも物件規模に比例するような費用ではない。
だから、数十億規模以上であれば、証券化のメリットがでやすい。
不動産証券化については、国の政策が当然あったからこそ、発展してきた。
今回はそのほかの要因を考えてみる。
・投資家の分散投資・オルタナティブ投資のニーズ
・法人の資金調達手段の多様化のニーズ
・法人の有利子負債の削減ニーズ
・遊休不動産の有効活用ニーズ（減損会計関係も含む）
・金融機関のローンのニーズ
・プリンシパル投資ニーズ
・機関投資家などのエクイティ出資のニーズ
こう考えると、現在は調整局面ではあるものの、
不動産証券化は今後も発展していくと考える。
今回はそのほかの要因を考えてみる。
・投資家の分散投資・オルタナティブ投資のニーズ
・法人の資金調達手段の多様化のニーズ
・法人の有利子負債の削減ニーズ
・遊休不動産の有効活用ニーズ（減損会計関係も含む）
・金融機関のローンのニーズ
・プリンシパル投資ニーズ
・機関投資家などのエクイティ出資のニーズ
こう考えると、現在は調整局面ではあるものの、
不動産証券化は今後も発展していくと考える。
金融商品取引法によって投資家保護の動きが強まっている。
投資家からの信頼を得られない企業は、市場から淘汰されかねない。
しかし、安心して投資できる市場環境が整えば、
投資家層のすそ野が広がることになる。
市場が拡大すれば、
投資家とともに商品を提供するプレーヤーも増加し、
新しいビジネスチャンスも出てくる。
2008年は、大きく変化が起きるように思う。
投資家からの信頼を得られない企業は、市場から淘汰されかねない。
しかし、安心して投資できる市場環境が整えば、
投資家層のすそ野が広がることになる。
市場が拡大すれば、
投資家とともに商品を提供するプレーヤーも増加し、
新しいビジネスチャンスも出てくる。
2008年は、大きく変化が起きるように思う。
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りそな銀行と、新生銀行は、将来的にオフィスを移転する。
都銀の統合によって店舗やオフィスが集約されたことで、
都心のオフィス需要に変化が見られる。
オフィス賃料は、将来的に厳しくなる可能性がある。
REITも、オフィスは強いと言われているが、本当に強いかはわからない。
都銀の統合によって店舗やオフィスが集約されたことで、
都心のオフィス需要に変化が見られる。
オフィス賃料は、将来的に厳しくなる可能性がある。
REITも、オフィスは強いと言われているが、本当に強いかはわからない。
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効率的な市場では、短期的には金融商品はでたらめに動く
といわれています。
とすると、短期売買では、ゼロサムゲームであり、
ギャンブルと変わらないといえる。
でも、本でよく、「デイトレで1億儲ける」というような本がでるのはなぜ？
それは、ゼロサムゲームでたまたま買った人、
多くのリスクをとった人
が書かれているだけで、
その分損をしている多くの人がいます。
なかなかうまい話はないです。不動産と同じですね。
といわれています。
とすると、短期売買では、ゼロサムゲームであり、
ギャンブルと変わらないといえる。
でも、本でよく、「デイトレで1億儲ける」というような本がでるのはなぜ？
それは、ゼロサムゲームでたまたま買った人、
多くのリスクをとった人
が書かれているだけで、
その分損をしている多くの人がいます。
なかなかうまい話はないです。不動産と同じですね。
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