読売新聞より。
新築マンションの販売価格に含まれる粗利
はいくらぐらいのものなのか。
また、原価の内訳はどうなっているのだろうか。
「儲けのからくりが面白いほどわかる本」
（今村研司と現代不思議調査班著、河出書房新社）という本に、
都内の売価4,000万円のマンションの価格の内訳が出ていたので、これについて考えてみる。
都内の4,000万円のマンションの内訳は、
以下の通りだという。
まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、
マンションの事業主へ1,000万円（販売経費を含む）、
販売代理業者の手数料が最大240万円（売価の6％）程度、
デザイン会社へ30万円（建築費の2％が相場）、
が典型的な配分だそうで、合計すると30万円足りないがこれは誤差だ。
マンションの事業主は1,000万円の中から、
チラシの作成・配布、モデルルームの運営などの
経費を賄わなければならない。
これは、だいたいマンション売価の10％程度かかることが
多いらしいが、それでも、マンションが順調に売れると、相当にもうかる。
販売に力が入る訳が分かる。
もっとも、マンションが売れなかった場合、
在庫を抱えながら、経費や金利がかさむことになるので、
マンション事業主が一番大きなリスクを取っている。
マンション事業主と仲介者の取り分がざっと1,200万円、
つまり売価の3割あるということは、マンションを買って、
ほどなく売りたいと思った場合に、
購入前の自分のような顧客がたくさんいればいいが、
そうでなければ、業者が買い手になり、
その場合の買値はせいぜい売価の7割程度であって、
さらに足元を見られる可能性があることが想像できる。
人気がぱたりとなくなった時には、
物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要があるということだ。
マンションという商品は、金融商品と比較すると、
投資信託よりも利幅が大きいが、生命保険とは大して変わらない程度の粗利である。
こう考えると、結局、他人に貸した場合の家賃収入か、
自分が支払ってもいいと思う家賃の居住期間を通じた総額が、
購入価格と金利、それに部屋にかけた諸費用を、
リスクを考えても納得できると思えるくらい十分に上回ると
予想できるかどうかが、現在、そのマンションを買ってもいいかどうか
の判断材料だ。漠然と、ローンが終われば
自分に資産が残ると思ってマンションを買ってしまうのは賢くない。
借りたほうが得かな、と感じる。
新築マンションの販売価格に含まれる粗利
はいくらぐらいのものなのか。
また、原価の内訳はどうなっているのだろうか。
「儲けのからくりが面白いほどわかる本」
（今村研司と現代不思議調査班著、河出書房新社）という本に、
都内の売価4,000万円のマンションの価格の内訳が出ていたので、これについて考えてみる。
都内の4,000万円のマンションの内訳は、
以下の通りだという。
まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、
マンションの事業主へ1,000万円（販売経費を含む）、
販売代理業者の手数料が最大240万円（売価の6％）程度、
デザイン会社へ30万円（建築費の2％が相場）、
が典型的な配分だそうで、合計すると30万円足りないがこれは誤差だ。
マンションの事業主は1,000万円の中から、
チラシの作成・配布、モデルルームの運営などの
経費を賄わなければならない。
これは、だいたいマンション売価の10％程度かかることが
多いらしいが、それでも、マンションが順調に売れると、相当にもうかる。
販売に力が入る訳が分かる。
もっとも、マンションが売れなかった場合、
在庫を抱えながら、経費や金利がかさむことになるので、
マンション事業主が一番大きなリスクを取っている。
マンション事業主と仲介者の取り分がざっと1,200万円、
つまり売価の3割あるということは、マンションを買って、
ほどなく売りたいと思った場合に、
購入前の自分のような顧客がたくさんいればいいが、
そうでなければ、業者が買い手になり、
その場合の買値はせいぜい売価の7割程度であって、
さらに足元を見られる可能性があることが想像できる。
人気がぱたりとなくなった時には、
物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要があるということだ。
マンションという商品は、金融商品と比較すると、
投資信託よりも利幅が大きいが、生命保険とは大して変わらない程度の粗利である。
こう考えると、結局、他人に貸した場合の家賃収入か、
自分が支払ってもいいと思う家賃の居住期間を通じた総額が、
購入価格と金利、それに部屋にかけた諸費用を、
リスクを考えても納得できると思えるくらい十分に上回ると
予想できるかどうかが、現在、そのマンションを買ってもいいかどうか
の判断材料だ。漠然と、ローンが終われば
自分に資産が残ると思ってマンションを買ってしまうのは賢くない。
借りたほうが得かな、と感じる。
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イザより。
中国人が「もうけすぎ」と考える業界は−。
上海紙の東方早報とインターネットポータルサイト
「捜狐（ＳＯＨＵ）」がまとめた２００８年
「中国暴利業界ランキング調査」で「不動産業界」が１位となった。
住友商事総合研究所の月刊「ワールドフォーカス」が伝えた。
ネットユーザー４０００人を対象に、
代表的な２６業種の中から「もうけすぎ」と感じる
業界を聞いてまとめた調査で、０２年から毎年発表され、
不動産業界は３年連続首位という“名誉”に輝いている。
直近２年間のランキングでは、
上位の業種に不動産（０８年１位）や葬儀（同３位）、
高速道路（同６位）、教育（同８位）、
ネットゲーム（同１０位）が「暴利」と映っている。
日本と似たようなものですね。
不動産業界はイメージ悪いですね。
中国人が「もうけすぎ」と考える業界は−。
上海紙の東方早報とインターネットポータルサイト
「捜狐（ＳＯＨＵ）」がまとめた２００８年
「中国暴利業界ランキング調査」で「不動産業界」が１位となった。
住友商事総合研究所の月刊「ワールドフォーカス」が伝えた。
ネットユーザー４０００人を対象に、
代表的な２６業種の中から「もうけすぎ」と感じる
業界を聞いてまとめた調査で、０２年から毎年発表され、
不動産業界は３年連続首位という“名誉”に輝いている。
直近２年間のランキングでは、
上位の業種に不動産（０８年１位）や葬儀（同３位）、
高速道路（同６位）、教育（同８位）、
ネットゲーム（同１０位）が「暴利」と映っている。
日本と似たようなものですね。
不動産業界はイメージ悪いですね。
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70 三井不動産、三菱地所
69
68
67 東急不動産
66 住友不動産、東京建物
65
64 森ﾄﾗｽﾄ
63 野村不動産、三井ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ
62 NTT都市開発、ﾀﾞｲﾋﾞﾙ、森ﾋﾞﾙ
61 平和不動産、日本土地建物、新日鉄都市開発
60 安田不動産、ｻﾝｹｲﾋﾞﾙ
59 有楽土地、伊藤忠都市開発
よくできています。
うなづけます・・・。流通に比べると、偏差値が高いですね。
69
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67 東急不動産
66 住友不動産、東京建物
65
64 森ﾄﾗｽﾄ
63 野村不動産、三井ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ
62 NTT都市開発、ﾀﾞｲﾋﾞﾙ、森ﾋﾞﾙ
61 平和不動産、日本土地建物、新日鉄都市開発
60 安田不動産、ｻﾝｹｲﾋﾞﾙ
59 有楽土地、伊藤忠都市開発
よくできています。
うなづけます・・・。流通に比べると、偏差値が高いですね。
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資産運用倶楽部 さんより。
米国の景気悪化傾向はより深刻化する。
海外資産を売却し本国へ回帰する動きからドル上昇傾向継続。
金融機関は時価会計、減損会計から財務内容の改善
が急務となっており、貸し渋りの強化、資産売却を積極的に進めている。
海外資産の売却はドル以外の通貨を売り、
ドルを買う動きとなることからドル不足が
深刻化しており、米国の景気が本格的に上昇する兆しが
見えるまではドル上昇が止まらなくなる。
かつて、日本がバブル崩壊による景気悪化で
海外資産を売却したことから８０円を切る円高となったが、
今の米国ドルは当時の日本と同様の動きになっている。
*****************************************
説得力を感じます。
個人的にも、そうだなあ、と思います。
実際、ドル高になっていますね。
当面は注目します。
米国の景気悪化傾向はより深刻化する。
海外資産を売却し本国へ回帰する動きからドル上昇傾向継続。
金融機関は時価会計、減損会計から財務内容の改善
が急務となっており、貸し渋りの強化、資産売却を積極的に進めている。
海外資産の売却はドル以外の通貨を売り、
ドルを買う動きとなることからドル不足が
深刻化しており、米国の景気が本格的に上昇する兆しが
見えるまではドル上昇が止まらなくなる。
かつて、日本がバブル崩壊による景気悪化で
海外資産を売却したことから８０円を切る円高となったが、
今の米国ドルは当時の日本と同様の動きになっている。
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説得力を感じます。
個人的にも、そうだなあ、と思います。
実際、ドル高になっていますね。
当面は注目します。
とらったさんがブログの中でコメントされています。
新人時代なんて特に、
仕事をしながらこの仕事はやりがいのある仕事だ、
なーんてことを考える暇もありませんでした。
とにかく目の前の仕事を精一杯やるだけです。
言われたことを、言われた期限までにやる。
それしか頭の中にありませんでした。
**********************************
ふるーい考え方ですね。
城繁幸さんの本でもよめばわかると思いますが。
新人にも、やりがいはあります。
逆に、言われたことをこなすことなんて当たり前です。
それ以上の付加価値を見出すことがやりがいにつながる。
新人だからまだいいとか、そんな時代ではないです。
下積みみたいな考え方があるから、
若い人が辞めていくんです。
魅力ある会社が増えるといいですね。
新人時代なんて特に、
仕事をしながらこの仕事はやりがいのある仕事だ、
なーんてことを考える暇もありませんでした。
とにかく目の前の仕事を精一杯やるだけです。
言われたことを、言われた期限までにやる。
それしか頭の中にありませんでした。
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ふるーい考え方ですね。
城繁幸さんの本でもよめばわかると思いますが。
新人にも、やりがいはあります。
逆に、言われたことをこなすことなんて当たり前です。
それ以上の付加価値を見出すことがやりがいにつながる。
新人だからまだいいとか、そんな時代ではないです。
下積みみたいな考え方があるから、
若い人が辞めていくんです。
魅力ある会社が増えるといいですね。
