不動産ここだけの話:業界の現状をまじめに書いていくブログ
悪徳不動産、不動産業界の現状やファイナンス・不動産金融について書いていく不動産ブログです。書評や宅建などの資格情報も。特にマイホーム(マンション・戸建・賃貸)や資産運用・不動産投資を検討されている方に見ていただけたらうれしいです。
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この時期に15期連続増収のハウスメーカー 
アキュラホームは売上高278.33億円(前期比21.5%増)、

経常利益1.21億円(前期比3.5%増)となり、

1994年度以来15期連続の増収。


この不況で各社が展示場から撤退や統合をしている中、

営業拠点を拡大しています。


好調の原因は低価格の住宅供給のようです。

アキュラホームの価格550万円の住宅「新すまい55」。

5月25日までの限定販売ですが、

550万とは素晴らしい価格設定ですね。

今後住宅も低価格化していく流れを感じます。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

要建て替えマンションが146万戸
週刊ダイヤモンドより。

1981年以前の旧耐震基準で立てられた

全国のマンション戸数は、現在146万1056戸ある。

ところが、このうち建て替えが完了したものは、

国土交通省の調べによると

2008年10月時点でたったの129戸。

まだ、膨大な数の老朽化マンションが

全国に手付かずのまま残っているのである。

経済的な損失も大きい。

東京カンテイの試算によると、

仮に阪神・淡路大震災と同レベルの地震が

首都圏で起こった場合、

マンションの機能的損失額

(被災したマンションを被災以前の状態に

復旧させるための費用)

は首都圏全体でなんと1兆2500億円にのぼる。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

フルコミ(完全歩合)は違法か
フルコミ、完全歩合というのは、

ほとんど違法に近いものです。

労働法に「出来高払制の保障給」や「最低賃金」について

定められているため、

完全歩合制のもと、働いた結果、成果が出ず、

最低賃金以下になった場合などは違法です。

不動産業者の場合、人件費節約のため

フルコミに移行しようとする業者は多いですよね。

実際に月給がゼロにされた方などは

労働基準監督署に相談してみるといいかと思います。


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マンションの老朽化問題
現在、築30年を超えるマンションが60万戸以上、

更に、「既存不適格物件」と言われる

81年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは

約150万戸といわれています。

これらのマンションの建替えが必要となってくるのですが、

実際にはそれがほとんどされていません。

これらの費用は、最終的にはマンション居住者に

負担を強いることにならざるを得ないケースがほとんどです。

しかし、居住者からの同意も得られにくく、

時間だけが過ぎて行くという結果になっています。

ここには大きなビジネスチャンスがあるように思えます。


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街なか居住再生ファンドに疑問
週刊住宅より。

国土交通省は、不動産証券化による地方都市の

まちづくりを目的に、モデル事業を行う。

複数の地域金融機関の提供するノンリコースローンを

まとめて証券化、

地方都市の不動産事業への資金供給を円滑化する。

(社)市街地再開発協会の「街なか居住再生ファンド」が

証券化SPCに出資し、

証券化SPCがローン債権を買い取りCMBSを発行する。

************************************
以前から「街なか居住再生ファンド」のプロジェクトは

あるものの、実績があまりなく

目的は非常にいいのですが、実態には疑問を感じます。

地域金融機関はどれほどノンリコースローンを出しているのか

は疑問です。

また、この信用不安の時期にCMBSを組成して

どれだけ投資家から資金を集められるのかも疑問です。

目的はすばらしいのですが、

結果として税金の無駄と

言われないようにしてほしいですね。

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悪徳不動産:悪質な捨て看板
最近、より悪質な捨て看板を見かけます。

電柱に物件の情報が少し、

会社名なし、電話番号は携帯の番号。

明らかに違法な看板であるという認識で貼っています。

ここまでくると闇金融と変わらないですね。


電柱に貼っている不動産業者の看板は

完全に違法です。

不動産業者は違法なのを承知で貼っています。

こうした法律を守る意識がない、

「捨て看板」を貼っている業者は避けた方が無難です。



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住宅ローン減税は本当に得?
2009年度の税制改正関連法が三月末に成立。

ローンで家を買った人の所得税などを安くする住宅ローン減税も、

10年間の合計で最大500円に拡充されました。

しかし本当にこの制度が得か?

500万もの減税は一部の方に限られるようです。

というのも、毎年最大限の50万円の税金が安くなるには、

毎年末に5000以上の住宅ローン残高があることが必要なのです。

返済を進めた10年後も5000万円のローンが残っていなければ、

最大限の減税は受けられません。

5000万のローンを組む方はそれほど多くはありませんよね。

最大限の減税を受けるには返済を考えると

約6500万ほどのローンを組む必要があるようです。

さらに、ローン減税は減税規模に見合う税金を払っていないと、

そもそも意味がありません。

毎年50万円の減税を受けるのに必要な年収は、

夫婦と子供二人の四人世帯では約1000万。


年収1000万、5000万以上のローン残高・・・。

この条件を満たす方は非常に少ないはずです。

「住宅ローン減税があるから住宅を買う」というのは

本当に合理的なのかどうか、確認する必要がありそうです。


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不動産投資の基礎知識:DSCR
DSCR(デットサービスカバレッジレシオ)とは

元利金返済のカバー率のことです。

分子に

元利金返済前キャッシュフロー、

分母に

借入金元利支払額

を入れて計算します。

このDSCRの値が1を超えているということは

年間のキャッシュフローが

借入の返済額よりも大きいということになります。

逆にDSCRが1を下回ると

年間キャッシュフローが

借金の返済額に満たないこととなります。


不動産投資の際の資金繰りをみる指標として

重要なものです。



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不動産倒産情報:ライフステージ
月末、また倒産です。TDBより。

不動産販売代理・不動産売買

大証ヘラクレス上場

株式会社ライフステージなど2社

民事再生法の適用を申請

負債121億6500万円



(株)ライフステージと関連会社で不動産賃貸の

(株)スーパードーム群馬の2社は、

民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた。

当社は1990年(平成2年)12月の設立。

分譲マンションを専門とする不動産販売代理業者。

***********************************
ここも流動化事業もしていたようです。

今年の上場企業倒産は16社目。

当面は倒産が続きそうですね。

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