不動産ここだけの話:業界の現状をまじめに書いていくブログ
悪徳不動産、不動産業界の現状やファイナンス・不動産金融について書いていく不動産ブログです。書評や宅建などの資格情報も。特にマイホーム(マンション・戸建・賃貸)や資産運用・不動産投資を検討されている方に見ていただけたらうれしいです。
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不動産のプロの住まいの探し方
アットホームによると、

不動産業従事者が自身の住まいを決めた

きっかけや手法等について調査


2009年5月16~25日の間、

同社加盟不動産会社の従業員1,116名より回答を得た。

現在の住まいを選ぶ際に重視した点についての問いでは、

「地域・場所」との回答が56.9%と最も多く、

次いで、「価格・家賃の妥当性(相場・資産価値等)」が55.8%、

「広さ」が41.2%となった。

現在の住まいの住居は、

「注文住宅」が26.1%と最も多く、

次いで、「中古賃貸マンション」(15.0%)、

「中古一戸建て」(11.2%)、「新築建売一戸建て」(10.8%)、

「新築分譲マンション」(10.1%)となった。

どのような方法で物件情報を収集したかについては、

「自社で保有、または管理している物件の中から」が

21.0%となったほか、

「不動産会社間流通情報(レインズ・アットホーム等)」

が20.9%と続いた。


不動産マーケット再浮上の条件 (単行本)
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

成長を続けるベンチャー企業社長
成功への熱い思いを君に (単行本(ソフトカバー))

有名なベンチャー企業社長など11人の大学での講義録です。

ディー・エヌ・エーの南場社長、フルキャストの平野社長、

サイバードの堀社長、アクセスの荒川社長、

サイバーエージェントの藤田社長、USENの宇野社長、

GMOインターネットの熊谷社長など著名な方ばかりです。

今となってはすべての社長が

活躍しているわけではないですが、

起業、成長へのエピソードなどは

十分に勉強になります。

中でも、牛角などで有名なレックスの西山氏は

不動産業界を経験、

不動産で起業をされているので、

不動産業界の方には参考になる点

があるのではないでしょうか。

この本のプロデュースをされた小尾氏によると、

ベンチャーのビジネスモデルは
①イノベーション型
②市場変革型
③規制緩和型
④経営システム変革型
の4つに分類できるとのことです。

また成功するベンチャーの3要素は
①高い粗利益率
②急成長分野
③在庫不要
とのことです。

新たなビジネスを考えるヒントがちりばめられている

一冊ではないでしょうか。

また仕事や起業へのモチベーションを

高めてくれる一冊だと思います。


成功への熱い思いを君に (単行本(ソフトカバー))
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20代で始める「夢設計図」-必ず“スピード成功”する5つの原則 (単行本)
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不動産仲介業者の両手取引禁止
民主党のマニフェストの住宅政策の中には

中古・リフォーム・賃貸市場の活性化について

仲介業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る

両手取引を禁止する意向が含まれているそうです。

民主党政権になった場合、

不動産仲介業者の手数料収入減少が予想されます。

住友不動産販売の前期の不動産仲介部門の

売上高400億円の4分の3が両手取引だそうで、

手数料が片方のみとなると

150億円程度の減収要因になるそうです。

以前もこのブログで書いていましたが、

売主、買主の媒介を同一業者(いわゆる両手取引)では、

売主、買主双方にとって利益相反関係にあるので

消費者保護の観点からは

望ましいのではないでしょうか。

民法では「双方代理」は禁止されています。

また以前指摘したような両手媒介を狙ってレインズに登録しない

といった行為が減ることにつながると思います。

そもそも両手媒介自体、異例な取引ですね。

買主、売主の双方に不動産業者が別々に媒介する。

非常に好ましい形ではないでしょうか。


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不動産マーケット再浮上の条件 (単行本)
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価格査定マニュアルとは

戸建住宅価格査定マニュアルが改訂されました。

不動産流通近代化センターは、

業者向けの「戸建住宅価格査定マニュアル」(2009年版)を

7月下旬に発刊する。


価格は8,900円。

5度目の改訂となる今回は、
戸建住宅をめぐる社会環境等の変化に対応するため、
特に「戸建て住宅の質」、「維持管理の状況」等を
評価に本格的に導入。

【価格査定マニュアルとは】

不動産近代化センター作成の

宅地・建物の評価額についての標準モデル。

土地、戸建住宅、中古マンションの3種類があり

立地、利便性、間取りなど多くの評価項目によって査定します。

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不動産業界の現状:更新料をとろうとする背景
なぜ更新料を貸主はとろうとするのでしょうか?

多くの貸主は不動産管理を不動産業者に委託し、

その際貸主は不動産業者に契約書の作成などの

更新の際にかかる費用を支払うので、

その費用を借主から徴収しようとするところから

現在のような更新料の形になっていると考えられます。

つまり、貸主は更新の際、不動産業者に支払いが必要なので、

その分の支払いを借主に払ってもらおうと

考えたということになります。



これでは貸主側の非常に身勝手な発想から

「更新料」は発生していると言えるのではないでしょうか。


また不動産業者が貸主に更新の際の手数料を徴収することが

現在の「更新料」の実態を招いているとも考えられます。

不動産業者は貸主・借主の両方から更新手数料を徴収するケースが多いのです。

更新料は、多くの不動産業者の貴重な収入源になってしまっています。

しかも、更新時は保険の更新も通常行いますので

不動産業者は、保険会社からのキックバックまで受け取れます。

この更新手数料と保険のキックバックという収入源は

2年に1度得ることができるのです。

安定的な収入の少ない不動産業者にとっては

魅力的な収入源です。


貸主が自らの更新にかかる費用を

借主に転嫁することには大きな疑問を感じます。

更新にかかる実費は軽微なものであるはずです。

貸主が自らこの更新作業を行うか、

更新にかかる費用を負担すれば

いいのではないでしょうか。



京都地裁の賃貸の更新料無効との判断について、 

判決では

「基本的に借り主が賃料以外の金銭を負担することはない」

と指摘。そのうえで、

「更新料や敷引は賃料に比べて高額で、

入居期間と関係なく一定の金額を負担させている。

賃料の補充の性質があるとはいえない」


などと判断。

また契約書には更新料や敷引特約の記載があるが、

借り主と家主の間では情報量や交渉力に格差があることを踏まえ

「借り主に具体的、明確に説明したと認められない以上、無効だ」

と判断されています。


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更新料の無効判決の今後への影響
京都地裁は

賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた特約は

消費者契約法に違反し無効
と判断しました。

更新料の必要性に合理的根拠がないとした

この判決の今後の影響を考えます。

【更新料とは】
例えば、2年ほどの賃貸契約を更新する際、
家賃の1~2か月ほどを家賃とは別に支払うシステム。
首都圏や近畿地方の京都などで、いわば慣習となっており、
約100万戸が該当するとされている。

エイブルによると
「今後の状況変化で、家主が更新料について
 考え直すことがあるかもしれません。
 敷引金については、無効とする判決が続いているので、
 もう止めようかと考えている家主もいるでしょう」

今後の注目は、別の更新料訴訟で大阪高裁が予定している

2009年8月27日の控訴審判決です。

これは高裁レベルで初の判断になります。

今後、更新料返還請求や敷金や保証金返還請求が

多くなされる可能性は大きいのではないでしょうか。

約100万戸に関わる事項のため

今後の不動産業界、不動産投資に大きな影響がありそうですね。

貸主の側が単に賃料を上げればいいといった

短絡的な思考で対応するのだとすると残念です。


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REIT初の合併:伊藤忠系が日レジを吸収
伊藤忠傘下のアドバンス・レジデンシャルと

破綻ファンドのパシフィック傘下の

日本レジデンシャルの合併です。


REITの合併は国内初、

国内最大の住宅REITの誕生です。

資産規模は3900億円で

J-REIT第4位の規模。

REIT再編が本格的に始まりました。

また、三菱UFJ証券は

J-REITを中立からオーバーウエイトに格上げしたと

ブルームバーグが報じています。


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更新料は無効、払わなくてもいい
京都地裁が賃貸マンションの更新料は無効と判断、

全額返還を命じました。

賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた特約は

消費者契約法に違反し無効と判断。

更新料の特約そのものを消費者契約法上無効とする判決は初。

更新料の必要性に合理的根拠がないとのことです

これまで更新料については何度か

このブログで書いてきましたが

やはり更新料は払う必要はないといえそうですね

今後、更新料の返還請求が多く起こることも予想できますね。

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不動産業界の倒産とリスク管理
久しぶりにすばらしいブログを発見しました。
ニューヨークの窓から 一考察

このブログの一部引用させていただきます。

的確な不動産業界への指摘は素晴らしいです。

「やはり不動産業界というものが根本的にリスク管理ということを
 考えないといけないのではないかと思うわけです。
 実体験的にもこの業界には本当にリスク管理という
 発想が欠け過ぎている
と言わざるを得ないと思います。」

「銀行などの金融機関であれば資産の価値とリスクを
 常にモニターして一定の確率以内であれば
 最悪の事態が生じても一定の資本を維持して
 経営を維持できるような仕組みがあるのだと思います。
 (value at risk)
 もちろん、今はこのモデルが前提にしている正規分布が
 実際そうじゃないとかファット・テールの問題とかがあって 
 VARをやっていれば万全ということでは全くないのですが、
 ただ少なくとも一定の前提の下で一定の事象が起きた場合
 はどうなるという思考回路自体は一応あるわけです。
 翻って不動産業にこの発想がある会社はほぼ皆無でしょう。
 これは米国でもそうだし、日本ではなおさらです。」

「ただ本当の問題は経営者にリスク管理の重要性に
 関する意識が少なすぎるとか、そういった、
 より人間的・組織論的・経営学的な問題が重要なのだと思います。
 とにかくこの業界の人はリスク管理という発想がないと思いますし、
 景気がよくなるととにかくバブルに安易に乗ってしまう
 傾向が強いと思います。

 業界人の特質と言えるかもしれません。」

「これからの不動産業はより洗練化された
 経営とリスク管理というものを
 より追求していかなければいけないと思います。
 VARなどのモデル導入はその一歩目かもしれませんが、
 重要なことはそういったモデル導入以上に
 経営者がリスク管理について考えて、
 どうしたらあらゆるサイクルで持続可能な組織を作れるかとか、
 どうしたらリスク管理のしっかりした組織カルチャーを作れるかとか、
 そういったことを考えることだと思います。

 まあこういったリスク管理の組織論的な問題は
 日本の不動産業に限らず世界中の金融機関なども
 考えていかないといけない非常に重要な問題ですが、
 特に日本の不動産業が必要な思考だと思います。」

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積水ハウス:オーストラリアで不動産開発
住宅最大手の積水ハウスが

オーストラリアで不動産の大規模開発事業に乗り出すそうです。

10年間に約2000億円を投資。

住宅市場の国内市場は縮小が予想されるなか、

やはりこのような動きが出てきました。

国内需要の低迷が続き、

今後ますます海外への展開が加速するのでしょうね。

ここで海外に展開できる企業とそうでない企業で

勝ち組・負け組が決まってくるのかもしれません。


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