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マンション原価
読売新聞より一部抜粋します。

新築マンションの販売価格に含まれる粗利

はいくらぐらいのものなのか。

また、原価の内訳はどうなっているのだろうか。


「儲けのからくりが面白いほどわかる本」
(今村研司と現代不思議調査班著、河出書房新社)という本に、

都内の売価4,000万円のマンションの価格の内訳が出ていたので、

これについて考えてみます。

 都内の4,000万円のマンションの内訳は、

以下の通りだそうです。

まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、

マンションの事業主へ1,000万円(販売経費を含む)、

販売代理業者の手数料が最大240万円(売価の6%)程度、

デザイン会社へ30万円(建築費の2%が相場)、

が典型的な配分だそうで、

合計すると30万円足りないがこれは誤差とのこと。

マンションの事業主は1,000万円の中から、

チラシの作成・配布、モデルルームの運営などの

経費を賄わなければならない。

これは、だいたいマンション売価の10%程度かかることが

多いらしいが、それでも、マンションが順調に売れると、相当にもうかる。

販売に力が入る訳が分かります。

もっとも、マンションが売れなかった場合、

在庫を抱えながら、経費や金利がかさむことになるので、

マンション事業主が一番大きなリスクを取っている。

 マンション事業主と仲介者の取り分がざっと1,200万円、

つまり売価の3割あるということは、マンションを買って、

ほどなく売りたいと思った場合に、

購入前の自分のような顧客がたくさんいればいいが、

そうでなければ、業者が買い手になり、

その場合の買値はせいぜい売価の7割程度であって、

さらに足元を見られる可能性があることが想像できる。


人気がぱたりとなくなった時には、

物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要があるということだ。

 マンションという商品は、金融商品と比較すると、

投資信託よりも利幅が大きいが、生命保険とは大して変わらない程度の粗利である。


こう考えると、結局、他人に貸した場合の家賃収入か、

自分が支払ってもいいと思う家賃の居住期間を通じた総額が、

購入価格と金利、それに部屋にかけた諸費用を、

リスクを考えても納得できると思えるくらい十分に上回ると

予想できるかどうかが、現在、そのマンションを買ってもいいかどうか

の判断材料だ。


漠然と、ローンが終われば

自分に資産が残ると思ってマンションを買ってしまうのは賢くない。

借りたほうが得ではないでしょうか。
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