日経より。
大阪証券取引所は2日、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）や
上場投資信託（ＥＴＦ）など21の上場有価証券を対象にしたオプション
を今月12日に上場すると発表した。
オプションは対象銘柄を将来一定の価格で売買する権利で、
うまく活用すれば価格変動リスクを抑えることができる。
ＲＥＩＴやＥＴＦのオプションを上場するのは国内の取引所で初めて。
新たに上場するのは日本ビルファンド投資法人や
ジャパンリアルエステイト投資法人などを対象にしたオプション。
今後はＲＥＩＴを直接売買せずオプションを購入するといった
投資行動をとれるため、投資家の選択肢が広がりそうだ。
大阪証券取引所は2日、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）や
上場投資信託（ＥＴＦ）など21の上場有価証券を対象にしたオプション
を今月12日に上場すると発表した。
オプションは対象銘柄を将来一定の価格で売買する権利で、
うまく活用すれば価格変動リスクを抑えることができる。
ＲＥＩＴやＥＴＦのオプションを上場するのは国内の取引所で初めて。
新たに上場するのは日本ビルファンド投資法人や
ジャパンリアルエステイト投資法人などを対象にしたオプション。
今後はＲＥＩＴを直接売買せずオプションを購入するといった
投資行動をとれるため、投資家の選択肢が広がりそうだ。
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東証REIT指数に連動したETFはでてこないのでしょうか？
最近ETFが活発に取引されているようなので、
ぜひ東証REIT指数連動ETFを希望します。
そのほうがREITの上昇にもなると思いますし。
なにより、ETFのコストは低いですから、願っています。
最近ETFが活発に取引されているようなので、
ぜひ東証REIT指数連動ETFを希望します。
そのほうがREITの上昇にもなると思いますし。
なにより、ETFのコストは低いですから、願っています。
月刊PMを参照しながら、
今後の不動産市場について考える。
川口有一郎氏は、「二極化の進行」は、3年間続くと見ている。
「二極化の進行」とは、物件の質の二極化、
ファンド、REIT、AM会社の二極化である。
これまでの不動産ファンドなどへの融資は、外資が活躍していた。
ここにきて、その融資が縮小している。
これは、外資系金融機関の特徴である、
証券化レンダーとしての特性が考えられる。
証券化レンダーとは、貸し出した債権を
CMBSなどとして市場に売却するレンダー。
対照的に、
邦銀のほとんどは、自社のバランスシートを使って貸し出す
バランスシートレンダーと呼ばれる。
問題は、証券化レンダーが現状、
CMBSなど買い手が弱いため、
従来の不動産への融資のマーケットが縮小していることにある。
こうしたアメリカのCMBSなどのスプレッドの縮小が起きたとき、
本格的な不動産市場の回復となると考えられる。
それまでの間に、プライベートファンドは激減する。
レンダーが不在だからだ。
川口氏の予想する次のウィナーは、
全額キャッシュで購入できる投資家、
キャッシュフローを正しく見極められるプレーヤーだそう。
本来の不動産事体は健全であるため、
中長期的には、良好な市場へと回復するものと考える。
J-REITなどは中長期的には上昇するのではないだろうか。
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日経より。
金融商品取引法（金商法）が施行されたことによって、
不動産投資市場のプレーヤーにも大きな影響が及びます。
新たに不動産投資市場に参入するプレーヤーはもちろんのこと、
すでに活躍しているプレーヤーも、「金融商品取引行為」を行うためには
「金融商品取引業」の登録をすることが必要となります。
不動産会社の場合、金商法の対象とならない実物不動産取引
や開発業務に特化するなどの選択肢も考えられるでしょう。
金融商品取引業者には、各種の行為規制が課せられます。
その規制内容は、広告規制、契約締結前の書面の交付義務、
書面による解除（クーリングオフ）、損失補てんの禁止、
適合性の原則、忠実義務、善管注意義務など、
多岐にわたるものとなっています。
また、アセットマネジャーが運用を任されているファンドと
アセットマネジャー自身が取引することや、
アセットマネジャーが複数のファンドの運用を任されている場合に
そのファンド間で取引することも、原則として禁止されます。
こうした規制は、従来はそれほど意識することなく行われていた様々な取引に、
直接間接に影響を与えることが予想されます。
金商法の影響は大きいです。
金融商品取引法（金商法）が施行されたことによって、
不動産投資市場のプレーヤーにも大きな影響が及びます。
新たに不動産投資市場に参入するプレーヤーはもちろんのこと、
すでに活躍しているプレーヤーも、「金融商品取引行為」を行うためには
「金融商品取引業」の登録をすることが必要となります。
不動産会社の場合、金商法の対象とならない実物不動産取引
や開発業務に特化するなどの選択肢も考えられるでしょう。
金融商品取引業者には、各種の行為規制が課せられます。
その規制内容は、広告規制、契約締結前の書面の交付義務、
書面による解除（クーリングオフ）、損失補てんの禁止、
適合性の原則、忠実義務、善管注意義務など、
多岐にわたるものとなっています。
また、アセットマネジャーが運用を任されているファンドと
アセットマネジャー自身が取引することや、
アセットマネジャーが複数のファンドの運用を任されている場合に
そのファンド間で取引することも、原則として禁止されます。
こうした規制は、従来はそれほど意識することなく行われていた様々な取引に、
直接間接に影響を与えることが予想されます。
金商法の影響は大きいです。
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不動産の話ではないですが・・・。
消費者金融は悪だ、という考えを見直そうという本です。
著者らは消費者金融業界から何かもらっているのだろうか？
感想は、・・・やっぱり消費者金融は悪だと思います。
なぜ貸せない人や企業に貸すのか？
それで貸し倒れると、極悪な取立て。
リスクマネジメントという考え方はないのでしょうか？
法改正によって、借りたいニーズをつぶしたという見方もあるようですが、
貸せないところには貸しちゃダメなだけです。
個人的には、消費者金融全部つぶれればいいな、と思います。
そうすれば、新しい、第三の貸し金業が生まれてくるだろうと
思います。
カード会社がその役割を担うこともできそうな気もします。
消費者金融のCMがしょっちゅう流れるたびに、
なくならないのかな、と思います。
不動産業界以上に不思議な業界です。
J-REIT（ジェイ・リート）とは、
日本版不動産投資信託と言います。
J-REIT（投資法人）は投資家から集めた資金を元に、
複数の不動産を購入します。
その不動産で得られる賃料収入等を元に、
投資家は法人税が課税される前の利益の
ほぼ100%を分配金として受けることができます。
それが分配利回りが高い要因です。
そもそもREIT（Real Estate Investment Trust）
とはアメリカで1960年に誕生し、1990年に急速に拡大しました。
日本においては「投資信託及び投資法人に関する法律」が
2000年11月に改正されたことにより、
投資商品としての組成が可能になりました。
投資家にとって、J-REITへ投資するということは、
間接的に不動産へ投資することになります。
このように、J-REITは不動産を証券化することによって
創られた新しい金融商品です。
（ヤフーファイナンスより抜粋）
日本版不動産投資信託と言います。
J-REIT（投資法人）は投資家から集めた資金を元に、
複数の不動産を購入します。
その不動産で得られる賃料収入等を元に、
投資家は法人税が課税される前の利益の
ほぼ100%を分配金として受けることができます。
それが分配利回りが高い要因です。
そもそもREIT（Real Estate Investment Trust）
とはアメリカで1960年に誕生し、1990年に急速に拡大しました。
日本においては「投資信託及び投資法人に関する法律」が
2000年11月に改正されたことにより、
投資商品としての組成が可能になりました。
投資家にとって、J-REITへ投資するということは、
間接的に不動産へ投資することになります。
このように、J-REITは不動産を証券化することによって
創られた新しい金融商品です。
（ヤフーファイナンスより抜粋）
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消費者金融会社に変化がでているよう。
一切和解に応じてもらえない案件が増え、
処理しきれないようだ。
消費者金融は、これまで法外に高金利で儲けるビジネスをしてきた。
債務者を苦しめながら。
簡単に和解しないことが大切だ。
待っていれば、消費者金融が折れてくる。
一切和解に応じてもらえない案件が増え、
処理しきれないようだ。
消費者金融は、これまで法外に高金利で儲けるビジネスをしてきた。
債務者を苦しめながら。
簡単に和解しないことが大切だ。
待っていれば、消費者金融が折れてくる。
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不動産証券化のマイナス面とはなんだろう。
費用がかかることだ。
ノンリコースローンのコスト、
SPC設立コスト、
信託へのコスト
などが考えられる。
基本的には、それも物件規模に比例するような費用ではない。
だから、数十億規模以上であれば、証券化のメリットがでやすい。
費用がかかることだ。
ノンリコースローンのコスト、
SPC設立コスト、
信託へのコスト
などが考えられる。
基本的には、それも物件規模に比例するような費用ではない。
だから、数十億規模以上であれば、証券化のメリットがでやすい。
不動産証券化については、国の政策が当然あったからこそ、発展してきた。
今回はそのほかの要因を考えてみる。
・投資家の分散投資・オルタナティブ投資のニーズ
・法人の資金調達手段の多様化のニーズ
・法人の有利子負債の削減ニーズ
・遊休不動産の有効活用ニーズ（減損会計関係も含む）
・金融機関のローンのニーズ
・プリンシパル投資ニーズ
・機関投資家などのエクイティ出資のニーズ
こう考えると、現在は調整局面ではあるものの、
不動産証券化は今後も発展していくと考える。
今回はそのほかの要因を考えてみる。
・投資家の分散投資・オルタナティブ投資のニーズ
・法人の資金調達手段の多様化のニーズ
・法人の有利子負債の削減ニーズ
・遊休不動産の有効活用ニーズ（減損会計関係も含む）
・金融機関のローンのニーズ
・プリンシパル投資ニーズ
・機関投資家などのエクイティ出資のニーズ
こう考えると、現在は調整局面ではあるものの、
不動産証券化は今後も発展していくと考える。
金融商品取引法によって投資家保護の動きが強まっている。
投資家からの信頼を得られない企業は、市場から淘汰されかねない。
しかし、安心して投資できる市場環境が整えば、
投資家層のすそ野が広がることになる。
市場が拡大すれば、
投資家とともに商品を提供するプレーヤーも増加し、
新しいビジネスチャンスも出てくる。
2008年は、大きく変化が起きるように思う。
投資家からの信頼を得られない企業は、市場から淘汰されかねない。
しかし、安心して投資できる市場環境が整えば、
投資家層のすそ野が広がることになる。
市場が拡大すれば、
投資家とともに商品を提供するプレーヤーも増加し、
新しいビジネスチャンスも出てくる。
2008年は、大きく変化が起きるように思う。
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