不動産ここだけの話:業界の現状をまじめに書いていくブログ
悪徳不動産、不動産業界の現状やファイナンス・不動産金融について書いていく不動産ブログです。書評や宅建などの資格情報も。特にマイホーム(マンション・戸建・賃貸)や資産運用・不動産投資を検討されている方に見ていただけたらうれしいです。
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ゴーイングコンサーンとは
ゴーイングコンサーンとは、

「継続企業の前提」「企業の存続可能性」などと訳され、

会社が将来にわたって事業を継続していくという前提のことです。


固定資産の取得原価主義、減価償却制度、繰延税金資産の計上など、

現在の会計制度の多くは継続企業の前提によって成立しています。

ゴーイングコンサーンに疑義ありと判断された場合、

その内容を財務諸表等に注記することが求めらます。

不動産関連でこの注記をしているのは、

ライフステージ

エスグラント

サンシティ

新井組

といったところです。


この注記には注目しています。

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ニューヨーク株式市場大暴落
米議会下院は、不良資産の買い取り制度の法案を否決

これを受けてニューヨーク株式市場は暴落

ダウ工業株平均の終値は前週末比777ドル安、過去最大の下げ幅を記録

これで日本の株もさがりそうですね。

不動産関連もより厳しい状況になるのではないでしょうか。

今日は9月末。動向に注目しています。

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REITの2極化
ユナイテッド・アーバン投資法人が

大阪のマンションを取得する。

日本ビルファンド投資法人が

港区のオフィスビルを取得する。

一概にはいえないですが、

今物件を取得しているREITは勝ち組

になる可能性が高そうですね。


この市況で資金力があるのは強いですね。

上記の2つのREITはスポンサーも強いです。

逆に、物件の売却をすすめているREITは

今後厳しくなりそうです。

今後のJ-REITの動向も注目していきます。

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円安への流れ
どうやら円安への流れがあるようです。

日経ビジネスより。

「米シティ、個人向けサムライ債発行へ 最大1000億円(6月10日)」

「サムライ債発行額急増 08年度9000億円突破(6月13日)」

「邦銀協調融資、外国企業向け大幅増(7月1日)」

そして、「世界の協調融資4割減(7月7日)」…。

いずれも日本経済新聞からの記事の見出しだが、

筆者には日を隔てて掲載されたこれらの記事と進む円安とが、

1つの線でつながれた物語のように思えてならなかった。

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調達された円資金の一部でも、

為替市場を通して外貨に転換されている可能性はないか、ということだ。

調達資金の全額に対して為替変動リスクを負うのは、

非常に大きな冒険と言えるが、その資金の一部だけなら…。

そうすれば低金利の恩恵にもあずかることができる。

つまり、円で資金調達した主体は、

その一部で「円キャリー取引」をすることになる。

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負け組?REIT一覧
推定PBRをもとに、数値が低い銘柄をあげます。

日本レジデンシャル投資法人

東京グロースリート投資法人

ニューシティ・レジデンス投資法人

クレッシェンド投資法人

プロスペクト・レジデンシャル投資法人

ジャパン・シングルレジデンス投資法人

ジョイント・リート投資法人

DAオフィス投資法人

エルシーピー投資法人

クリード・オフィス投資法人

ビ・ライフ投資法人

日本ホテルファンド投資法人

リプラス・レジデンシャル投資法人

今後の再編・淘汰はこのあたりの銘柄かと思います。

詳しくは
http://homepage2.nifty.com/ykf/ 
に載っていました。

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負け組REIT予想
昨日コメントしたREITのジャパンシングルレジデンス。

調べると、ダヴィンチがスポンサーの一つになっていますね。

アパマンにとって住宅REITは二つもいらないだろうと思います。

ということで、

ジャパンシングルレジデンスはダヴィンチに売却されるのではないかと。

ダヴィンチはオフィスREITがありますが、住宅はないですし。

スポンサーの弱さからすると、

ビ・ライフ、FCレジデンシャルも気になります。

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アパマンへの憶測
REIT:東京グロースリート のスポンサーとなっていたアパマン。

実は3月末にREIT:ジャパンシングルレジデンス

のスポンサーであるインボイスRMを子会社化している。

どちらも住宅を投資対象としたREIT。

住宅REITは厳しい局面でもあるし、

2つもREITの事実上のスポンサーになっているというのも

少しおかしい。

何か今後、動きがあるように思える。

合併か、スポンサー変更か、売却か。


子会社化の理由には何かあるように思えるのですが・・・。

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REITの今後の仕組み
UPREIT(アップリート)という仕組みがある。

UPREITは1992年に米国で導入された新しい仕組みであり、

1992年以降に米国で作られた不動産投資信託(REIT)のう ち

実に7割以上がUPREITであるという。

簿価が低く時価が高い土地を所有する者が、

その土地を現物出資することによって、

不動産投資信託(REIT)の株式を取得するという仕組み。

UPREITを利用すれば、土地の含み益を顕在化することなく、

土地所有者が不動産投資信託(REIT)の株式を取得できる

潜在的な権利を得る ことができる。


まだ日本では導入されていないが、

再開発に有効な点などを考えると、

今後導入される可能性は高いと考えられる。

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J-REITは上昇する
外国人の買いがあるとき、J-REITは上昇してきた。

今は、外国人に売られている状態。非常に下落している。

日本の不動産マーケットは海外資金に支えられていることは明らかですね。

不動産自体のマーケットは健全。
逆に、サブプライムが落ち着きをみせたとき、
今の下落しすぎたREITは上昇すると思う。

あくまでも中長期的にですが。

当分は下落局面は続くでしょうね。

川口有一郎氏も、2,3年は調整局面が続くと見ているようですし。

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証券化商品の時価評価
山崎元氏が「山崎元のマネー経済の歩き方」で

非常に興味深いコメントをされている。
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証券化商品の時価評価の一時停止は、

会社の利益にはならない。


メリットを受けるのは、当面の責任追及から逃れたい

金融機関の経営者だけだ。

皮肉な見方をすると、時価評価の見直し論を唱えている人を見れば、

経営状態の悪い金融機関、これを抱えて悩んでいる金融監督当局者、

そして、損失の責任からなんとか逃れたいと思っている経営者が誰なのかがわかる。

 証券化商品の正しい時価評価は簡単ではないという意見はありうる。

しかし、この意見が正しいとして、

そもそも自社で客観的な評価ができない投資対象に投資していいのか。
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まさにご指摘の通りだ。証券化商品の時価評価を当然すべきだと思う。 
 

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