今後の不動産についてですが、
不動産は早くて1年、メインシナリオとしては2、3年かかって回復していくと考えています。
理由としては、
・これまでの日本の不動産市場には外資の資金流入が大きな影響をもっていたこと
・アメリカ経済が回復してこないと、外資からの資金流入があまり見込めないこと
・アメリカ経済の回復にはあと2、3年はかかるであろうこと
ただし、日本の不動産市場はアメリカのような問題を抱えているわけではないので、
回復する可能性は高く、また回復し始めればスピードは早いと考えます。
今は不動産投資をする時期としてはいいのかもしれません。
個人的には、現物の不動産や不動産特定共同事業の商品よりも、
リートで分散投資しておく方がいいと思っています。
リート指数連動型のETFがあればいいのですが、現状ないので、
リート指数に連動した投信を積み立てるように買っていくのが
リスクをより低くする意味でもいいのかもしれません。
現物の不動産投資はハイリスクかつデューデリジェンスなどが必要となるので
かなり不動産に詳しく自信のある方以外にはおすすめではないと考えています。
以上個人的な不動産についての考えでした。
不動産は早くて1年、メインシナリオとしては2、3年かかって回復していくと考えています。
理由としては、
・これまでの日本の不動産市場には外資の資金流入が大きな影響をもっていたこと
・アメリカ経済が回復してこないと、外資からの資金流入があまり見込めないこと
・アメリカ経済の回復にはあと2、3年はかかるであろうこと
ただし、日本の不動産市場はアメリカのような問題を抱えているわけではないので、
回復する可能性は高く、また回復し始めればスピードは早いと考えます。
今は不動産投資をする時期としてはいいのかもしれません。
個人的には、現物の不動産や不動産特定共同事業の商品よりも、
リートで分散投資しておく方がいいと思っています。
リート指数連動型のETFがあればいいのですが、現状ないので、
リート指数に連動した投信を積み立てるように買っていくのが
リスクをより低くする意味でもいいのかもしれません。
現物の不動産投資はハイリスクかつデューデリジェンスなどが必要となるので
かなり不動産に詳しく自信のある方以外にはおすすめではないと考えています。
以上個人的な不動産についての考えでした。
尊敬する川口有一郎氏によると、
日本の不動産価格の回復は「早くて2009年秋頃」
というのが現時点での仮説だそうです。
一方で、2008年12月頃には底を打つという
シナリオもあるそうです。
（政治も明るくなっているという条件つきだそうです。）
リチャード・クー氏の著書では、アメリカの経済についてですが、
「住宅価格がどのくらい下がるか」にかかっているとのことです。
そしてシカゴの先物市場によると、
住宅価格は2010年まで下げ続けるとのことです。
また、同氏によれば、アメリカの住宅販売の正常化には、
少なく見積もっても2,3年はかかると書かれています。
もし、アメリカ経済がそこまで低迷すれば、
外資による日本のJ-REITや不動産への投資は
低調が予想されます。
あと1年以内に不動産価格は回復するか。注目です。
リチャード・クー氏の著書はこちらです。
日本の不動産価格の回復は「早くて2009年秋頃」
というのが現時点での仮説だそうです。
一方で、2008年12月頃には底を打つという
シナリオもあるそうです。
（政治も明るくなっているという条件つきだそうです。）
リチャード・クー氏の著書では、アメリカの経済についてですが、
「住宅価格がどのくらい下がるか」にかかっているとのことです。
そしてシカゴの先物市場によると、
住宅価格は2010年まで下げ続けるとのことです。
また、同氏によれば、アメリカの住宅販売の正常化には、
少なく見積もっても2,3年はかかると書かれています。
もし、アメリカ経済がそこまで低迷すれば、
外資による日本のJ-REITや不動産への投資は
低調が予想されます。
あと1年以内に不動産価格は回復するか。注目です。
リチャード・クー氏の著書はこちらです。
ブログ版/不動産業界の歩き方というブログ
があります。（右下にリンクしてあります）
業界では有名なブログではないでしょうか。
しかし、その姿勢には疑問を感じます。
少し抜粋します。
************************
社会的に・・道徳的に・・法律的に・・
正しい事を書くつもりはありません。
誰もが正しいと思うことを書くのは、
読む側も書く側も面白くないからです。
（略）
定められた規則は非常識な会社の権利を守り、
誠実な会社にリスクを負わせるのですから理不尽な話です。
そんな規則が正義だとしても、それに同調せずに
自分の考えを書きたいと思います。
（以下省略）
*****************************
当然ブログは個人の自由なので、
あくまでも個人的な考えですが、
非常識な不動産業界に染まると
こういう考えになりやすいのだと思います。
があります。（右下にリンクしてあります）
業界では有名なブログではないでしょうか。
しかし、その姿勢には疑問を感じます。
少し抜粋します。
************************
社会的に・・道徳的に・・法律的に・・
正しい事を書くつもりはありません。
誰もが正しいと思うことを書くのは、
読む側も書く側も面白くないからです。
（略）
定められた規則は非常識な会社の権利を守り、
誠実な会社にリスクを負わせるのですから理不尽な話です。
そんな規則が正義だとしても、それに同調せずに
自分の考えを書きたいと思います。
（以下省略）
*****************************
当然ブログは個人の自由なので、
あくまでも個人的な考えですが、
非常識な不動産業界に染まると
こういう考えになりやすいのだと思います。
ごく初歩的なことなのですが、
マンションは完成後に販売すべきではないでしょうか。
豪華なモデルルームだけを見て、
実物をみることもなく、
一生に一度かもしれない買い物をすることに
違和感を感じます。
なぜ建ててもいないマンションを売るのでしょうか。
業者は、資金を銀行から借り入れ、土地を買い、
建物を建て販売します。
少しでも早く資金を回収したいわけです。
完成後に販売しているマンションは、売れ残り扱いです。
1年経つと「中古」扱いになってしまうので、
業者としては、完成したら値下げしてでも
在庫をなくしたいところです。
完成後にマンションを販売する企業も一部あります。
そういった一部の企業に期待しています。
完成してみたら想像と違ったといった
ミスマッチはなくなります。
マンションは完成後に販売すべきではないでしょうか。
豪華なモデルルームだけを見て、
実物をみることもなく、
一生に一度かもしれない買い物をすることに
違和感を感じます。
なぜ建ててもいないマンションを売るのでしょうか。
業者は、資金を銀行から借り入れ、土地を買い、
建物を建て販売します。
少しでも早く資金を回収したいわけです。
完成後に販売しているマンションは、売れ残り扱いです。
1年経つと「中古」扱いになってしまうので、
業者としては、完成したら値下げしてでも
在庫をなくしたいところです。
完成後にマンションを販売する企業も一部あります。
そういった一部の企業に期待しています。
完成してみたら想像と違ったといった
ミスマッチはなくなります。
一般的に、ビジネススキルとして必要なものとして、
金融・ＩＴ・英語 と言われていますね。
不動産業界でも、この3つは今後ますます重要なスキル
となっていくと考えます。
不動産金融の発展、ＩＴ化、グローバル化は今後も進むでしょう。
そんな中、ＩＴについては、その専門家の本を読むことで、
多くの知識や情報を収集できます。
ＩＴジャーナリストの佐々木俊尚氏の新刊がこちらです。
現在のＩＴの動き、そして今後のＩＴの将来像について
大変勉強になります。
グーグルやミクシィの次に世界を制するものは何か?
佐々木俊尚氏の著書はわかり易くＩＴの動向などに
ついて知ることができるのでよく読んでいます。
既刊でおすすめはこちらです。
金融・ＩＴ・英語 と言われていますね。
不動産業界でも、この3つは今後ますます重要なスキル
となっていくと考えます。
不動産金融の発展、ＩＴ化、グローバル化は今後も進むでしょう。
そんな中、ＩＴについては、その専門家の本を読むことで、
多くの知識や情報を収集できます。
ＩＴジャーナリストの佐々木俊尚氏の新刊がこちらです。
現在のＩＴの動き、そして今後のＩＴの将来像について
大変勉強になります。
グーグルやミクシィの次に世界を制するものは何か?
佐々木俊尚氏の著書はわかり易くＩＴの動向などに
ついて知ることができるのでよく読んでいます。
既刊でおすすめはこちらです。
社長人事が混乱していた北野建設。
社長の父「取締役再任を」しようとするが、
総会で否決、大株主の賛同得られず・・。
そして子会社であるゴルフ場運営の
木曾高原開発株式会社は6月2日に倒産。
この倒産、負債総額約26億。
ゼファーも子会社の近藤産業の倒産の影響が
大きかったようですよね。
倒産したゼファーに似ているように思えるのですが・・・。
社長の父「取締役再任を」しようとするが、
総会で否決、大株主の賛同得られず・・。
そして子会社であるゴルフ場運営の
木曾高原開発株式会社は6月2日に倒産。
この倒産、負債総額約26億。
ゼファーも子会社の近藤産業の倒産の影響が
大きかったようですよね。
倒産したゼファーに似ているように思えるのですが・・・。
倒産したキョーエイ産業。
「一括借上げ・家賃保証」で安心の賃貸マンション経営を実現!
と言っていたが、「安心」なんてとんでもないですね。
同じく倒産した日本インベスト。
マンションを投資家向けに販売。
しかし、入居者から得た家賃収入を流用。
つまり、「一括借上げ・家賃保証」「サブリース」などは
その企業がつぶれてしまえば、「安心」どころか
大変なことになってしまいます。
アパート経営などの不動産投資はこのように非常に危険な部分もあります。
投資家・オーナーはいきなり家賃収入が入ってこなくなります。
ローンを組んで投資している人は返済ばかりすることに・・。
一括借上げ契約などを解除しても、
自分で賃貸管理をするか、他の業者を探す必要が出ます。
もちろん他の業者にも倒産リスクがあります。
エイブル、大東建託、レオパレス21、ハウスメーカーなど
倒産すれば同じことです。
アパート経営などの不動産投資にはご注意ください。
アパート経営を勧誘する建築営業は多いですね。
「一括借上げ・家賃保証」で安心の賃貸マンション経営を実現!
と言っていたが、「安心」なんてとんでもないですね。
同じく倒産した日本インベスト。
マンションを投資家向けに販売。
しかし、入居者から得た家賃収入を流用。
つまり、「一括借上げ・家賃保証」「サブリース」などは
その企業がつぶれてしまえば、「安心」どころか
大変なことになってしまいます。
アパート経営などの不動産投資はこのように非常に危険な部分もあります。
投資家・オーナーはいきなり家賃収入が入ってこなくなります。
ローンを組んで投資している人は返済ばかりすることに・・。
一括借上げ契約などを解除しても、
自分で賃貸管理をするか、他の業者を探す必要が出ます。
もちろん他の業者にも倒産リスクがあります。
エイブル、大東建託、レオパレス21、ハウスメーカーなど
倒産すれば同じことです。
アパート経営などの不動産投資にはご注意ください。
アパート経営を勧誘する建築営業は多いですね。
ゴールドマン・サックスのサブプライム損失の予測は
1兆2000億ドル（約120兆円）。
これは、先日コメントした松藤氏の著書にあります。
日本のバブル崩壊は約100兆円。
サブプライムは日本のバブル以上ということになりそうです。
米国のＧＤＰは日本のＧＤＰの約３倍ですが。
サブプライムの後はプライムローンのデフォルトがあります。
日本への影響もしばらくは続きそうですね。
1兆2000億ドル（約120兆円）。
これは、先日コメントした松藤氏の著書にあります。
日本のバブル崩壊は約100兆円。
サブプライムは日本のバブル以上ということになりそうです。
米国のＧＤＰは日本のＧＤＰの約３倍ですが。
サブプライムの後はプライムローンのデフォルトがあります。
日本への影響もしばらくは続きそうですね。
倒産した（株）インベスト。
先日書きましたが、多数のマンション購入者の
預かり金が不良債権化。
こうなると、手付金はほとんど返ってこないでしょう。
こんな風にならないためには、
買うのを当分控えるのが得策ですが、
あえて他の選択肢は「引渡しの早い物件を選ぶこと」でしょうか。
完成済みのマンションや建売・・・。
逆に引渡しまでが長い、
まだ建っていないマンションや
建築条件付売り地、フリープランなんていわれる一戸建。
こういう物件を買う時は、その会社の信用度をチェックすべきです。
わからない会社ならやめておいたほうが得策です。
いつどこがつぶれてもおかしくないのが
今の不動産業界です・・・。
先日書きましたが、多数のマンション購入者の
預かり金が不良債権化。
こうなると、手付金はほとんど返ってこないでしょう。
こんな風にならないためには、
買うのを当分控えるのが得策ですが、
あえて他の選択肢は「引渡しの早い物件を選ぶこと」でしょうか。
完成済みのマンションや建売・・・。
逆に引渡しまでが長い、
まだ建っていないマンションや
建築条件付売り地、フリープランなんていわれる一戸建。
こういう物件を買う時は、その会社の信用度をチェックすべきです。
わからない会社ならやめておいたほうが得策です。
いつどこがつぶれてもおかしくないのが
今の不動産業界です・・・。
「ほしい時が買い時です」
「今が買い時です。これから値上がりますよ。」
なんでもいいが、不動産業者の営業マンは嘘が多い。
以前、購入と賃貸どちらが得か、といったことを
書いたとおり、「賃貸が経済的に合理的」です。
不動産が売れないので、いろいろな嘘をいわれても
無視した方がいいです。
不動産に関するブログでも「今が買い時」のような
ことを書いているのを見かけます。
まだまだ不動産は調整する可能性が大きいです。
今は様子見がいいと思います。
「今が買い時です。これから値上がりますよ。」
なんでもいいが、不動産業者の営業マンは嘘が多い。
以前、購入と賃貸どちらが得か、といったことを
書いたとおり、「賃貸が経済的に合理的」です。
不動産が売れないので、いろいろな嘘をいわれても
無視した方がいいです。
不動産に関するブログでも「今が買い時」のような
ことを書いているのを見かけます。
まだまだ不動産は調整する可能性が大きいです。
今は様子見がいいと思います。
