不動産ここだけの話:業界の現状をまじめに書いていくブログ
悪徳不動産、不動産業界の現状やファイナンス・不動産金融について書いていく不動産ブログです。書評や宅建などの資格情報も。特にマイホーム(マンション・戸建・賃貸)や資産運用・不動産投資を検討されている方に見ていただけたらうれしいです。
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おすすめの不動産ブログ
不動産ブログもいろいろありますが、

なかなかいいブログだと感じるブログは

少ないです。

企業の宣伝ばかりのもの、

ただの日記で他人には興味のないもの・・・。

以前は不動産ブログを結構読んでいたのですが

今も読んでいる不動産ブログは限られています。

そんな中おすすめの不動産ブログは

■実録ドキュメント!不動産■です。

このブログは不動産業界の方には特に

おすすめです。

ユニークをまじえながら役に立つ情報を発信されています。

数少ない好きなブログのひとつです。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

不動産仲介業者の両手取引禁止
民主党のマニフェストの住宅政策の中には

中古・リフォーム・賃貸市場の活性化について

仲介業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る

両手取引を禁止する意向が含まれているそうです。

民主党政権になった場合、

不動産仲介業者の手数料収入減少が予想されます。

住友不動産販売の前期の不動産仲介部門の

売上高400億円の4分の3が両手取引だそうで、

手数料が片方のみとなると

150億円程度の減収要因になるそうです。

以前もこのブログで書いていましたが、

売主、買主の媒介を同一業者(いわゆる両手取引)では、

売主、買主双方にとって利益相反関係にあるので

消費者保護の観点からは

望ましいのではないでしょうか。

民法では「双方代理」は禁止されています。

また以前指摘したような両手媒介を狙ってレインズに登録しない

といった行為が減ることにつながると思います。

そもそも両手媒介自体、異例な取引ですね。

買主、売主の双方に不動産業者が別々に媒介する。

非常に好ましい形ではないでしょうか。


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不動産マーケット再浮上の条件 (単行本)
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

価格査定マニュアルとは

戸建住宅価格査定マニュアルが改訂されました。

不動産流通近代化センターは、

業者向けの「戸建住宅価格査定マニュアル」(2009年版)を

7月下旬に発刊する。


価格は8,900円。

5度目の改訂となる今回は、
戸建住宅をめぐる社会環境等の変化に対応するため、
特に「戸建て住宅の質」、「維持管理の状況」等を
評価に本格的に導入。

【価格査定マニュアルとは】

不動産近代化センター作成の

宅地・建物の評価額についての標準モデル。

土地、戸建住宅、中古マンションの3種類があり

立地、利便性、間取りなど多くの評価項目によって査定します。

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不動産業界の現状:更新料をとろうとする背景
なぜ更新料を貸主はとろうとするのでしょうか?

多くの貸主は不動産管理を不動産業者に委託し、

その際貸主は不動産業者に契約書の作成などの

更新の際にかかる費用を支払うので、

その費用を借主から徴収しようとするところから

現在のような更新料の形になっていると考えられます。

つまり、貸主は更新の際、不動産業者に支払いが必要なので、

その分の支払いを借主に払ってもらおうと

考えたということになります。



これでは貸主側の非常に身勝手な発想から

「更新料」は発生していると言えるのではないでしょうか。


また不動産業者が貸主に更新の際の手数料を徴収することが

現在の「更新料」の実態を招いているとも考えられます。

不動産業者は貸主・借主の両方から更新手数料を徴収するケースが多いのです。

更新料は、多くの不動産業者の貴重な収入源になってしまっています。

しかも、更新時は保険の更新も通常行いますので

不動産業者は、保険会社からのキックバックまで受け取れます。

この更新手数料と保険のキックバックという収入源は

2年に1度得ることができるのです。

安定的な収入の少ない不動産業者にとっては

魅力的な収入源です。


貸主が自らの更新にかかる費用を

借主に転嫁することには大きな疑問を感じます。

更新にかかる実費は軽微なものであるはずです。

貸主が自らこの更新作業を行うか、

更新にかかる費用を負担すれば

いいのではないでしょうか。



京都地裁の賃貸の更新料無効との判断について、 

判決では

「基本的に借り主が賃料以外の金銭を負担することはない」

と指摘。そのうえで、

「更新料や敷引は賃料に比べて高額で、

入居期間と関係なく一定の金額を負担させている。

賃料の補充の性質があるとはいえない」


などと判断。

また契約書には更新料や敷引特約の記載があるが、

借り主と家主の間では情報量や交渉力に格差があることを踏まえ

「借り主に具体的、明確に説明したと認められない以上、無効だ」

と判断されています。


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不動産業界の倒産とリスク管理
久しぶりにすばらしいブログを発見しました。
ニューヨークの窓から 一考察

このブログの一部引用させていただきます。

的確な不動産業界への指摘は素晴らしいです。

「やはり不動産業界というものが根本的にリスク管理ということを
 考えないといけないのではないかと思うわけです。
 実体験的にもこの業界には本当にリスク管理という
 発想が欠け過ぎている
と言わざるを得ないと思います。」

「銀行などの金融機関であれば資産の価値とリスクを
 常にモニターして一定の確率以内であれば
 最悪の事態が生じても一定の資本を維持して
 経営を維持できるような仕組みがあるのだと思います。
 (value at risk)
 もちろん、今はこのモデルが前提にしている正規分布が
 実際そうじゃないとかファット・テールの問題とかがあって 
 VARをやっていれば万全ということでは全くないのですが、
 ただ少なくとも一定の前提の下で一定の事象が起きた場合
 はどうなるという思考回路自体は一応あるわけです。
 翻って不動産業にこの発想がある会社はほぼ皆無でしょう。
 これは米国でもそうだし、日本ではなおさらです。」

「ただ本当の問題は経営者にリスク管理の重要性に
 関する意識が少なすぎるとか、そういった、
 より人間的・組織論的・経営学的な問題が重要なのだと思います。
 とにかくこの業界の人はリスク管理という発想がないと思いますし、
 景気がよくなるととにかくバブルに安易に乗ってしまう
 傾向が強いと思います。

 業界人の特質と言えるかもしれません。」

「これからの不動産業はより洗練化された
 経営とリスク管理というものを
 より追求していかなければいけないと思います。
 VARなどのモデル導入はその一歩目かもしれませんが、
 重要なことはそういったモデル導入以上に
 経営者がリスク管理について考えて、
 どうしたらあらゆるサイクルで持続可能な組織を作れるかとか、
 どうしたらリスク管理のしっかりした組織カルチャーを作れるかとか、
 そういったことを考えることだと思います。

 まあこういったリスク管理の組織論的な問題は
 日本の不動産業に限らず世界中の金融機関なども
 考えていかないといけない非常に重要な問題ですが、
 特に日本の不動産業が必要な思考だと思います。」

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要建て替えマンションが146万戸
週刊ダイヤモンドより。

1981年以前の旧耐震基準で立てられた

全国のマンション戸数は、現在146万1056戸ある。

ところが、このうち建て替えが完了したものは、

国土交通省の調べによると

2008年10月時点でたったの129戸。

まだ、膨大な数の老朽化マンションが

全国に手付かずのまま残っているのである。

経済的な損失も大きい。

東京カンテイの試算によると、

仮に阪神・淡路大震災と同レベルの地震が

首都圏で起こった場合、

マンションの機能的損失額

(被災したマンションを被災以前の状態に

復旧させるための費用)

は首都圏全体でなんと1兆2500億円にのぼる。


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フルコミ(完全歩合)は違法か
フルコミ、完全歩合というのは、

ほとんど違法に近いものです。

労働法に「出来高払制の保障給」や「最低賃金」について

定められているため、

完全歩合制のもと、働いた結果、成果が出ず、

最低賃金以下になった場合などは違法です。

不動産業者の場合、人件費節約のため

フルコミに移行しようとする業者は多いですよね。

実際に月給がゼロにされた方などは

労働基準監督署に相談してみるといいかと思います。


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マンションの老朽化問題
現在、築30年を超えるマンションが60万戸以上、

更に、「既存不適格物件」と言われる

81年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは

約150万戸といわれています。

これらのマンションの建替えが必要となってくるのですが、

実際にはそれがほとんどされていません。

これらの費用は、最終的にはマンション居住者に

負担を強いることにならざるを得ないケースがほとんどです。

しかし、居住者からの同意も得られにくく、

時間だけが過ぎて行くという結果になっています。

ここには大きなビジネスチャンスがあるように思えます。


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不動産のコストが上がる?
今年10月以降に引渡しを受ける新築住宅は、

住宅瑕疵担保履行法に基づき、

住宅に欠陥が生じた場合には事業者が倒産していても、

補償金を受け取ることができるようになります。

住宅を購入する方にとって良い制度です。

住宅瑕疵担保履行法についての詳細はこちら

ただし、不動産業者にとっては保険料の支払いや加入手続きが

必要となり、新たな負担が増えます。


ここでの懸念は保険料を住宅価格に転嫁できることです。

不動産業者の倒産や不振が続くなか、

保険料分のコストを購入者に負担させる業者も出てくる

可能性があります。

また、不動産業者や建築会社にとっては、

保険加入や供託金の負担が重くなり、

ギリギリの会社は倒産する可能性が高くなりそうです。


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不動産業界への就職
不動産関連の倒産がこれだけ続くなか

前年よりも採用人数を増やした不動産企業もあるとのこと。

三井不動産、三菱地所、東京建物、大京、森トラストなどは

採用を増やしたようです。

ただし、学生側には就職先として

不動産業界はこの不況で不人気だそうです。

グローバルに展開する、

経営体力のある不動産企業への就職はチャンスのようにも思えます。

【不動産業界への就職関連の過去の情報】

不動産業は人気薄、学生にアンケー

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